为了更好的反映项目成本与收益，揭示售价与成本之间的关系，严肃目标成本，落实成本责任，为项目从产品标准至目标成本的制定，以及全成本控制和销售定价提供信息与数据支持，我们以项目经济效益分析为基础编制本成本管理报告。

　　A项目一期101,214㎡建筑面积，共2栋33层（100米）高层和5栋12层小高层住宅及沿建设大路商业16a、16b（局部5层）。

　　目前，4#、7#、8#、11#、15#小高层住宅楼二次结构已完成，外立面正在贴砖过程中，3#、14#高层二次结构已完成。

　　本成本报告全成本分为：土地费用、建安费用、基础设施费、公共配套费、销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费八项费用，首先着重说明下述几项成本的费用标准。

　　1.1土地使用税按21元/年/土地使用面积计算，计算期为三年（含两年建设期，一年销售期，计算至2011年）；

　　本报告以XXX设计院完成的第X版施工图作为经济技术指标的计算基础，与上期成本报告数据相同。详见表1：

　　为了比较和计量各分项成本，本报告按照建筑面积来计算建安成本和基础设施费及配套设施费。在计算收益和单方成本时，以销售面积作为单方成本分摊依据（不含销售所产生的营业税、增值税等销售税费和所得税）。

　　2.2.2建安成本，地上按照销售面积分摊，地下计入车位成本，按照车位数量归属（车位成本为地下室建安成本）；

　　2.2.6根据公司20XX年X月XX日成本会会议决定，将16a4-5F商业、售楼处建安成本计入商业产品中；售楼处装修成本先按计容面积分摊至一期，再按销售面积在各产品分摊。

　　本期预计最终成本较上期总额增加89万，变动较大的为基础设施费和前期及后期费，详细分析见后部分。

　　本期考核口径税后利润率较上期由14.11%降低至14.08%，主要变动因素为基础设施费和前期及后期费较上期有所增加。

　　根据成本变动、费用内容等因素，我们按照建安成本、基础设施及配套设施费，销售费用和其他成本费用三部分来对成本进行说明与分析。

　　与上期相比，本期基础设施费预计增加44万元。主要增加为景观工程。本期一期景观预计最终金额为1,385万元。

　　总经办批示的景观目标成本为420元/㎡（其中售楼处示范区498元/㎡，一期景观403元/㎡）；

　　目前一期实景呈现区已施工完毕，景观面积15,756㎡，预计景观单方570元/㎡（一期整体预计485元/㎡）；

　　一期剩余景观面积13000㎡，请设计部将此部分景观最终成本优化到262万元(原方案此部分图纸价格为342万元，不含签证变更），这样才能实现目标。

　　项目一期预计销售收入约68,114万元，若按销售收入的2.8%计提销售费用，项目一期销售费用为1,907万元。

　　截至XX年X月末，A项目共发生销售费用3,483万元，分摊至一期的金额为1,914万元，已签订合同（含员工成本）未支付金额为351万元，分摊至一期的金额为136万元，一期预计销售费用2,050万元；预计超出目标成本143万元。

　　项目一期设计费目标成本为995万元，目前已签订设计合同2,421万元，一期分摊金额为1,024万元（将样板间精装修设计费计入营销费用），超出目标成本29万元。目前设计费已发生1,716万元，一期分摊1,024万元。

　　本期设计费较上期增加了10万。主要原因为A项目一期施工图纸审核费7万元，一期公共区域精装修设计费3万元。

　　2.1本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日），A项目一期已走公司流程的变更69份，其中工程变更21份，设计变更48份，累计413.6万元。具体如下：

　　其中有3份变更为代其他单位清运现场施工垃圾，金额为121,513元。目前无法责任单位，以后请监理及项目部关注此类事件，避免由我司承担此费用。

　　2.2截止8月25日A项目一期已发生变更362份，其中工程变更142份（40%），设计变更220份（60%），累计变更金额1066万元，其中工程变更估价为531万元（50%），设计变更估价535万元（50%），变更金额累计占合同金额的6.42%。

　　2.3本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日）发生无效成本13.5万元，具体如下：

　　1.1.1费用分解：根据公司经营目标，制定公司整体销售费率、销售费用总额指标，作为项目销售费用管控指标，并将控制指标细化到费用发生时间节点及具体事项；

　　1.1.2过程管理：严格执行公司下达项目费用预算标准，财务部按月将费用实际发生情况反馈予营销部门，以便对销售费用起到及时的预警作用，同时建议整体统筹规划商业与住宅项目推广计划和时间排期；

　　1.1.3反馈检讨：通过客户来电来访信息、咨询顾问公司市场调查结果，分析汇总各宣传推广方式受众比例，并在结合项目定位与品牌推广战略的基础上，再行修订项目宣传推广费用发生的时间节点、推广方式等。

　　2.1变更费用：施工过程中，变更要做详细论证，尽量做到事前控制，找到经济合理的变更办法，严格控制合同外成本的增加；如将每份合同变更费用比例减少1%，则成本可降低190万元。

　　综上，以上成本控制要点若能得到有效地执行，则可节约建安成本190万元，整体净利润增加111万元，利润率提高0.16个百分点。

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